Даджуан Робинсон ремонтировал дом в Саут-Сайде, недалеко от Чикагского университета, когда заметил в двух шагах от него пустующий участок. Он подумал, что можно было бы его застроить.
Затем он узнал о том, что налоги, неоплаченные счета за воду и другие препятствия потребуют слишком много времени и денег. Это было семь лет назад. В марте этого года он продал за 815 тыс. долларов трехжтажный дом, построенный им на соседнем участке. Он воспользовался программами округа, которые поощряют строительство нового жилья на участках, которые долго стояли пустующими.
Несмотря на нехватку жилья в стране, десятки тысяч пустующих жилых участков в Чикаго, Детройте, Питтсбурге и других городах находятся вне досягаемости застройщиков или остаются незанятыми владельцами из-за юридических и государственных препятствий.
Жилые дома, населенные преимущественно чернокожими и латиноамериканцами, соседствуют с пустыми, заросшими сорняками участками, что снижает стоимость недвижимости и доходы от налогов на нее. Соседи говорят, что полупустые кварталы привлекают преступность.
Сокращение населения и потеря рабочих мест в бывших промышленных центрах, привели рынок жилья в упадок. Также ситуация усугубляется государственной политикой, устаревшей на десятилетия. Сложные правила для урегулирования невыплаченных налогов на заброшенных участках отталкивают застройщиков, а низкие налоговые оценки для пустующих участков удерживают владельцев от продажи. Это создает хорошие условия для снижения цен на жилье, согласно официальным лицам, которые пытаются возродить эти районы.
Власти Детройта хотят втрое сократить налоговые платежи на пустующие участки и снизить их в среднем на 30% для домовладельцев. Идея заключается в том, чтобы стимулировать развитие 30 тыс. заброшенных участков, владельцы которых практически не платят налоги. Население города сократилось на две трети с момента его расцвета в 1950-х годах, а в земельном банке Детройта находится еще 63 тыс. свободных участков.
В Питтсбурге городской совет в этом месяце одобрил более простой способ передачи 13 тыс. участков и пустующей недвижимости, которые находятся в собственности города. Теперь это будет делаться через муниципальный земельный банк и передаваться застройщикам или некоммерческим организациям. Население города сократилось более чем наполовину по сравнению с пиком его развития в 1950-х годах.
В Чикаго, население которого с 1950-х годов сократилось примерно на четверть, насчитывается более 10 000 свободных участков, находящихся в городской собственности. Еще 16 634 участка находятся в состоянии неопределенности, связанной с неуплатой налогов и сборов. Каждые два года округ пытается избавиться от таких объектов на аукционе, известном как Scavenger Sale. По данным офиса казначея округа Кук, только около 8% объектов, выставленных на аукционы с 2007 по 2019 год, достались покупателям, которым удалось получить чистое право собственности.
Новый закон, подписанный на прошлой неделе губернатором Иллинойса Дж.Б. Прицкером, призван возродить такие объекты. Снижены ставки по просроченным налогам на недвижимость с 18% до 9%. Также округу Кук теперь разрешено автоматически получать налоговые обязательства на просроченные объекты перед их продажей на аукционе, что сократит время на передачу их застройщикам или некоммерческим организациям.
Эмбер Грей узнала, что значит пытаться сделать это в одиночку.
Грей, 40 лет, выросла в Энглвуде, районе Саут-Сайда в 1990-х. Продуктовый магазин и лавка, где она покупала конфеты, будучи девочкой, закрылись. Жителей района стало гораздо меньше: с 97 000 в 1960-х до 26 000. Грей переехала в Вашингтон и работает в правительстве по чрезвычайным ситуациям.
Недавно она приехала в Чикаго и увидела, что дом двоюродного брата сгорел. А дом, где она жила, стал пустым участком. Она приехала узнать, принадлежит ли он еще ее семье.
Её дедушка был мастером гаража газовой компании, а бабушка косметологом и певицей в стиле R&B. Они купили дом сразу после Рождества 1960 года за 14 900 долларов. Мужчина, у которого они его купили, приобрел его неделей ранее у другого жителя района за 3250 долларов.
Дом Грей и соседние дома были проданы черным семьям в течение года, чаще всего по земельным договорам, не через банковские ипотеки. Это был «блокбастинг» — практика спекулянтов, которые пугали белых владельцев домов, заставляя их продать дом, угрожая, что черные семьи переедут в этот район.
Спекулянты покупали дешево и продавали дороже, в среднем на 84% дороже, по данным исследования Дюкского университета 2019 года. Земельные договоры — это сделки, где продавец финансирует покупку, и это часто был единственный вариант для черных семей, которым отказывали в ипотеке в определенных районах. Процентные ставки по земельным договорам были выше, чем по обычным банковским займам.
Высокие цены в то время привели к заброшенности многих домов позже. Владельцы не могли платить за ремонт и страхование после пожаров или других бедствий. Это стало особенно проблематичным для тех, у кого не было страховки на дом или ее было недостаточно. По земельным договорам покупатели домов не владели ими до последнего платежа. Не имея собственного капитала, многие люди просто переезжали после потери работы или других финансовых проблем.
Когда бабушка Грей умерла в 2000 году, дом был полностью оплачен и перешел в собственность матери Грей, Дениз Грей. Дениз решила отремонтировать его, но подрядчик оставил дом в еще худшем состоянии. Семья вынуждена была переехать в 2011 году из-за угрозы выселения. Позже, в 2013 году, дом подожгли, и город получил судебное разрешение на его снос. А также выставил счет на 21 597 долларов за эту работу.
Во время своего визита Эмбер Грей провела день в здании правительства округа Кук в Чикаго, изучая документы. Оказалось, что банк отменил выселение и её мать осталась владельцем дома. Но семья задолжала $9,000 налогов и $27,000 за воду. Грей сейчас общается с адвокатами и компанией по водоснабжению, чтобы оспорить счета. Она хочет сохранить участок, несмотря на все сложности.
«Идея панической торговли, земельных сделок, сноса зданий, счетов за воду — это буквально история определенных частей Чикаго во всей ее трагичности», — сказал Гейнер, член комиссии округа.
