Иллинойс отстаёт от других штатов в утверждении новых проектов по строительству жилья. У штата один из самых низких показателей одобрения жилья в США, что приводит к росту стоимости.
Иллинойс медленно утверждает новые проекты: в прошлом году 20 более маленьких штатов справились с этой задачей лучше, чем Иллинойс, один из них утвердил почти в шесть раз больше новых объектов.
Это были: Северная Каролина (98,853), Джорджия (63,621), Аризона (58,433), Теннеси (47,463), Южная Каролина (42,474), Колорадо (39,404), Вашингтон (37,097), Вирджиния (36,096), Нью-Джерси (32,840), Огайо (27,318), Индиана (27,055), Миннесота (25,667), Юта (25,361), Висконсин (21,494), Мичиган (20,592), Алабама (20,337), Мэриленд (18,453), Невада (18,451), Айдахо (17,919), Орегон (17,697).
Население каждого из этих штатов меньше, чем в Иллинойсе, который при количестве жителей в 12,549,689 утвердил всего лишь 16,863 проектов.
Медленный рост в сфере жилищного строительства — это не новость. С 2009 по 2023 годы в Иллинойсе было одобрено чуть более 269 000 новых жилых единиц, включая только 57 070 с 2021 года. По числу новых домов на душу населения Иллинойс занимает третье место снизу среди всех штатов и последнее среди штатов Среднего Запада.
Самая высокая концентрация населения штата находится в столичном районе Чикаго-Нейпервилл-Элджин, где в 2023 году было одобрено чуть более 15 000 объектов. Для сравнения: в районе Хьюстона было одобрено более 68 000 объектов, несмотря на то, что в нём проживает на 1,75 миллиона человек меньше. В районе Норт-Порт-Сарасота-Брэдентон, Флорида, где проживает меньше одной десятой населения Чикаго, было одобрено на 900 больше новых объектов жилья.
19 меньших столичных районов одобрили больше жилья, чем Чикаго. Легко обвинять отток населения в медленном утверждении разрешений в районе Чикаго: с 2022 по 2023 годы он потерял 16 600 человек, в то время как район Хьюстона приобрёл 140 000 человек. Однако район Лос-Анджелеса-Лонг-Бич-Анахайм потерял более 70 000 человек, что почти в четыре раза больше потерь Чикаго, но одобрил вдвое больше разрешений на строительство жилья. Точно так же в районе Нью-Йорка был отток в более 65 500 жителей, но одобрено больше 63 000 новых объектов — это в четыре раза больше, чем в Чикаго.
Города теряют больше людей, но даже на этом фоне строительство жилья в районе Чикаго отстаёт. Новое жильё необходимо даже при сокращении населения, поскольку определённый процент зданий должен быть заменён из-за их старения, износа и признания непригодными для проживания. Кроме того, изменения на рынке, такие как предпочтения потребителей, изменения доходов и другие факторы, могут сильно исказить рынок жилья и аренды, что ведёт к росту цен без нового строительства. В районе Чикаго уже наблюдается дефицит жилья, даже при текущем уровне населения.
Район Чикаго отстаёт от всех крупных столичных районов по темпам строительства нового жилья, одобрив всего 162 дома на 100 000 жителей. Столичный район Хьюстона снова оказался на первом месте с 915 домами на 100 000 жителей. Даже в следующем снизу районе Филадельфии было одобрено на 30 объектов жилья больше на 100 000 жителей, чем в Чикаго.
В Иллинойсе наблюдается дефицит жилья: по состоянию на 2023 год он превышает 113 000. Сообщества систематически одобряют меньше жилья, чем необходимо.
Частично вина лежит на многочисленных ограничениях Иллинойса в строительстве и медленных сроках одобрения. Ограничения, такие как зонирование, требования к парковочным местам, эстетике, плотности и высоте зданий, сдерживают строительство.
Время — это деньги, поэтому медленные одобрения увеличивают затраты на строительство. В Чикаго, по состоянию на 7 апреля 2024 года, общее время получения разрешений на здания на основе проекта составляло 88 дней — 33 дня обработки и 55 дней с заявителем. По данным исследовательской службы Chicago Cityscape, по состоянию на 11 мая 2024 года среднее время от подачи заявки до выдачи разрешения составляло 112,8 дней. Это серьёзный барьер для потенциальных застройщиков.
Иллинойс может перенять опыт других столичных районов, которые ослабили ограничения и ускорили сроки одобрения. Чикаго могло бы расширить программу самосертификации, которая позволяет сертифицированному архитектору или инженеру по строительным конструкциям с необходимой квалификацией ручаться за соблюдение проекта городских норм. Чикаго следует искать способы привести программу в большее соответствие с программой Феникса, которая охватывает более широкий круг проектов. Другие города Иллинойса могли бы поступить так же, освободив государственных работников от работы и сократив сроки ожидания.
Чикаго также следует снизить свои сборы. Минимальная плата за любое разрешение на строительство в Чикаго составляет $302, а минимальная плата за новое жилое строительство — $3 450. Для сравнения: самая высокая минимальная плата в Нью-Йорке составляет $290 за объект, а минимальная плата за дом среднего размера в Хьюстоне — $1 500.
Чикаго начал внедрять некоторые реформы. В 2023 году город запустил Программу экспресс-разрешений, которая заменила предыдущую бумажную систему подачи заявок на платформу онлайн для подачи заявок на получение разрешений и отслеживания их статуса.
В 2022 году почти 47% чикагских семей считались "обремененными жильем", что означает, что они тратят более 30% своего дохода на оплату жилья. И более 27% чикагских семей в том году потратили на это более половины своего дохода, что сделало их "серьезно" обремененными жильем.
В Иллинойсе есть проблема со строительством жилья из-за чрезмерного государственного регулирования и неэффективности, что ведёт к росту цен. Но есть решения, и Чикаго уже делает шаги вперёд.
