На первый взгляд инвестиции в недвижимость — это беспроигрышный вариант. Вы владеете активом, который приносит доход и растет в цене. Кто бы не захотел этого?
Но на самом деле это не так уж и пассивно, и даже не всегда приносит доход. Недавний опрос Clever Real Estate, образовательной и агентской платформы, показал, что 90% из 764 американских респондентов сообщили о потерях на инвестициях в жилую недвижимость, а 42% из них потеряли более $200,000.
Уитни Даттон, директор по продажам жилой недвижимости компании Native Realty в Южной Флориде, говорит, что популярность телевизионных шоу о ремонте домов сделала инвестиции в недвижимость популярными. На самом деле, это не для всех: многие непредвиденные события не могут быть контролируемы, когда вы становитесь владельцем недвижимости, а если у вас мало опыта, вы не будете к этому готовы.
Даниэль Кабрера, основатель компании Sell My House Fast, рассказал, что владел более чем десятком арендных объектов, прежде чем избавиться от них в 2017 году.
"В то время у меня была работа на полный рабочий день, и у меня даже был управляющий, который занимался недвижимостью," сказал Кабрера. "Но все равно каждый день управляющий звонил мне. В этом доме что-то было не так, затем в следующем доме что-то нужно было исправить. И дошло до того, что я тратил 20-25 часов в неделю на то, что, как я думал, будет пассивным доходом."
Кабрера не одинок: около 29% респондентов заявили, что жалеют о покупке инвестиционной недвижимости из-за необходимости заниматься слишком большим количеством обслуживания, уборки и ухода.
Проблемы с плохими арендаторами находятся на первом месте. Одной из причин попадания в такую ситуацию часто является недостаточный скрининг людей.
Иногда даже проведение должной проверки не гарантирует хорошего результата. Шелби Джонсон, ветеран армии США, ставшая инвестором в недвижимость, говорит, что можно все равно столкнуться с плохим арендатором, даже если он выглядит хорошо на бумаге.
Недавно Джонсон подала уведомление о выселении одного из своих арендаторов после того, как тот перестал платить. Управляющая компания проверила кредитный рейтинг и доходы арендатора заранее, но в какой-то момент арендатор перестал платить аренду и запретил осмотры. Понадобилось около 30 дней, чтобы освободить объект, но к тому времени там было нанесено ущерба на $7,000.
"Многие думают, что купят пару арендных объектов и будут жить за счет дохода," сказала Джонсон. "У них в голове нарисована очень сказочная картина о том, что значит быть инвестором, но реальность такова, что один плохой арендатор, одна плохая сделка могут стоить вам тысячи долларов, что иногда равняется нескольким годам прибыли."
Она добавила, что общее правило — стремиться к $200 в месяц за дверь, что эквивалентно $2,400 в год. В данном случае, потребовалось бы почти три года без каких-либо других проблем, таких как задержки платежей, вакансии или ремонты, чтобы окупить то, что она потеряла в результате инцидента.
Выселение арендаторов не редкость для Джонсон. Она владеет 45 арендными объектами в Северной Каролине и за последние 12 месяцев выселила шесть арендаторов. В какой-то момент она владела 74 арендными объектами, но с тех пор избавилась от наименее прибыльных.
Даттон, который имел дело с продавцами, желающими избавиться от проблемы, говорит, что владельцы недвижимости могут потерять деньги даже в рамках этого процесса. Если арендатор не согласен с продажей, он может отказываться сотрудничать при осмотрах. Это может задержать продажу, привести к срыву сделки и даже спровоцировать снижение стоимости недвижимости, отметил он.
Джонсон рекомендует покупать многоквартирную недвижимость с двумя или более квартирами, а не более дорогой дом на одну семью. Таким образом, если одна квартира по какой-либо причине потеряет деньги, другие квартиры будут продолжать приносить доход. Она также советует держать 5000 долларов наличными на случай чрезвычайных ситуаций.
Опрос показал, что переплата за недвижимость – это еще одно сожаление. Кабрера отметил, что это часто случается, когда потенциальные покупатели рассматривают предложения, которые были представлены в лучшие времена на рынке, например, девятью месяцами или годом ранее, когда цены были выше. Покупатели иногда не осознают, что несколько месяцев могут означать разницу между рынком покупателя и рынка продавца. Покупатели также должны осознавать, совершают ли они покупки тогда, когда цены находятся на пике.
Что касается соображений о местоположении инвестиционной недвижимости, Даттон отметил, что одной из самых больших статей расходов, которые покупатели часто упускают из виду, особенно в таких местах, как Южная Флорида, являются налоги на недвижимость. Там стоимость жилья за короткий период выросла на 30-50%, и в зависимости от этого повышения меняются ежегодные налоги на инвестиционную недвижимость. Правила могут варьироваться в зависимости от штата и округа. В Южной Флориде инвестиционная недвижимость облагается налогом в процентах от стоимости, но эта стоимость ежегодно пересматривается и может увеличиваться на целых 10% в год.
Еще одна налоговая ошибка, которую совершают покупатели, – это проверка текущего налога на недвижимость и предположение, что они заплатят ту же сумму. Но в зависимости от законов в регионе сумма налога будет отражать цену покупки, отметил Даттон.
Недооценка стоимости страховки на имущество — еще одна ошибка, которую, по словам Даттона, люди часто совершают. И эти расходы также могут быть значительными в зависимости от местоположения. Например, во Флориде много случаев повреждения имущества водой и ураганами. Эти проблемы привели к тому, что многие страховщики вообще ушли с рынка. Страховые компании, которые по-прежнему готовы предоставлять страховку, удвоили и даже утроили свои цены, отметил он.
Местные законы — еще одно соображение при выборе местоположения. В некоторых штатах законы более благоприятны для арендодателей, в то время как в других законы сильно защищают арендаторов.
В случае Джонсон, выселение ее арендатора заняло около 30 дней. Но для Криси Григопулус, которая купила дом с шестью спальнями в округе Нассо, штат Нью-Йорк, процесс выселения может быть дорогостоящим и занять более года. Когда она взяла на себя новый объект, там были жильцы, которые отказались уезжать. Из-за строгих законов о защите арендаторов в Нью-Йорке Григопулус, сказала, что ей пришлось договориться напрямую с жильцом.
