Кто-то, представляя местные власти, может вообразить маленький городок в стиле художника и иллюстратора Нормана Роквелла с мэром и группой скромных государственных служащих. Или же они могут увидеть коррумпированную политическую машину, управляемую мужчинами в прокуренных кабинетах. Но независимо от того, какую форму управления эти местные институты принимают, в большинстве случаев люди воспринимают «местные власти» как общественный орган, который может служить обществу или нет.
Но не все местные власти являются общественными органами. Миллионы американцев живут в районах со своими формами местного представительства, налогообложения и предоставления общественных услуг. Эти частные квази-органы называются ассоциациями домовладельцев или товариществами собственников жилья (ТСЖ).
Жилой район, управляемый ТСЖ, может включать всего несколько домов, а может быть и обширной империей из тысяч домохозяйств. В любом случае, любой, кто покупает недвижимость на территории ТСЖ, становится членом ассоциации со всеми правами и обязанностями, которые это предполагает. Преимущества членства в ассоциациях домовладельцев могут включать доступ к общим благам, таким как сбор мусора, хорошо асфальтированные частные дороги и озелененные общие зоны. Члены могут платить взносы или быть подвержены строгим правилам, ограничивающим их права на собственность. Даже если расходы превышают выгоды, члены ТСЖ, как правило, застревают в них, если только они не переедут.
Нигде эти мини-государства так не распространены, как во Флориде. Хотя в Калифорнии находится наибольшее количество ТСЖ среди всех штатов, а именно 50,000 ассоциаций домовладельцев. В свою очередь во Флориде значительно больше жителей ТСЖ в процентном соотношении к населению. Чуть более трети жителей Калифорнии проживают в сообществах, управляемых ТСЖ. Почти 45% жителей Флориды живут под управлением одного из 49,420 ТСЖ штата.
Новый закон штата Флориды, подписанный губернатором Роном ДеСантисом в прошлом месяце, является долгожданной попыткой защитить индивидуальных домовладельцев от самых властных из этих квази-органов. Закон ограничивает степень, до которой ТСЖ могут регулировать и наказывать решения отдельных домохозяйств.
Как пишет издание The Guardian, закон направлен на «обуздание ассоциаций домовладельцев». ТСЖ больше не смогут устанавливать драконовские правила относительно парковки, оставления мусорных баков возле бордюра или выращивания огорода, и правила, которые они устанавливают, должны быть более прозрачными. Вдобавок, члены правления ТСЖ будут проходить обязательное обучение.
Вероятно, принятие законопроекта вызвано известным случаем хищения средств, связанным с правлением одного из ТСЖ Флориды, но владельцы давно были недовольны правилами ТСЖ.
Положения закона являются разумными реформами, которые следует принять и в других штатах. Но они лишь сглаживают острые углы модели ТСЖ, в то время как большая проблема кроется в самой модели. Повсеместное управление ТСЖ усиливает сегрегацию, увеличивает стоимость жилья и истощает общественные ресурсы.
Если мы хотим обуздать эти частные власти, положить конец жилищному кризису и завершить процесс расовой интеграции, потребуется больше, чем просто скромные корректировки управления ТСЖ. Возможно, нам нужно полностью разрушить систему приватизированного управления.
Ассоциации домовладельцев появились в результате пригородного бума в конце 1950-х годов, а первая зарегистрированная ассоциация была создана в 1959 году в Россмуре, Калифорния. Модель быстро распространилась по всем штатам. К 1970 году по всей стране было 10,000 ТСЖ. К 2023 году их количество достигло примерно 365,000 и более 75 миллионов американцев проживают на их территориях.
Чтобы понять, почему ассоциации домовладельцев губительны, мы должны сначала понять, почему ТСЖ стали настолько привлекательными в первую очередь. В своей книге под названием «Crack-Up Capitalism» историк Куинн Слободян пишет, что закрытые сообщества, которыми неизменно управляют ТСЖ, представляют собой форму «мягкого отделения», попытку создать альтернативные политические структуры на малом уровне.
Эта форма «мягкого отделения» оказалась привлекательной для некоторых видных либертарианских интеллектуалов. Вам может показаться противоречивым, что сторонники ассоциации домовладельцев поддержали бы такую форму управления, которая позволяет дотошным людям регулировать цвет домов их соседей. Но, как утверждает Слободян, идея замены местных властей частным сектором никогда не привлекала рыночных фундаменталистов.
Давайте рассмотрим одного из персонажей книги Слободяна, Гордона Талока, экономиста и теоретика общественного выбора, который большую часть своей карьеры провел в Университете Джорджа Мейсона. Талок посвятил целую главу книги «The New Federalist» описанию ТСЖ «Sunshine Mountain Ridge» в Аризоне, сообщества из 250 домов, которое он тогда называл своим домом. По словам Талока, в обмен на ежегодный взнос и соблюдение жителями правил сообщества ТСЖ оплачивает обслуживание дорог, частную противопожарную защиту, озеленение, сбор мусора и частную охрану, дополняющую защиту, предлагаемую шерифом округа Пима.
Житель ассоциации домовладельцев «Sunshine Mountain Ridge» может пожаловаться в правление, посетив регулярные собрания жителей этого небольшого сообщества, либо распространяя петиции, баллотироваться на должность или организовать других людей для участия в выборах в качестве своего рода партии, писал Талок.
Талок восхвалял качество жизни в «Sunshine Mountain Ridge», по его словам, ассоциация предоставляет жителям качественные услуги и обладает значительной политической властью в правительстве округа. Он также одобрял однородность района: «Кажется, людям в целом нравится жить с другими людьми, похожими на них».
Если «Sunshine Mountain Ridge» в основном был домом для людей, подобных Талоку, то это категорически не устраивало другие окружающие районы, где почти 1/3 населения составляли мексиканцы, писал он. Учитывая, что частью привлекательности модели ТСЖ является ее успех в поддержании жилищной сегрегации, неудивительно, что бум ТСЖ произошел в годы после падения Джима Кроу.
Этот взрывной рост был вызван отчасти рыночным спросом на тот вид эксклюзивности, который хвалил Талок. Исследование экономистов Уайатта Кларка и Мэттью Фридмана в 2019-м показало, что цены на дома в ТСЖ в среднем выше, чем на дома вне ТСЖ в окружающем районе. Чем больше черных жителей было в регионе в последнем десятилетии, тем больше был разрыв между ценами на дома в ассоциации домовладельцев и ценами вне ТСЖ. Можно предположить, что ТСЖ в этих районах были более эксклюзивны отчасти потому, что они были созданы с целью исключения. Читателей не удивит, что Кларк и Фридман также обнаружили, что жителями ТСЖ чаще были белые или азиаты, чем жители вне ТСЖ.
