На протяжении нескольких недель Илон Маск предрекает о возможном крахе на рынке недвижимости.
На данный момент именно коммерческая недвижимость привлекает внимание пророков. А все потому, что коммерческая недвижимость зависит от состояния банков и их способности финансировать проекты.
С марта не все идет гладко в финансовой системе, особенно в отношении региональных банков США, которые финансируют крупные проекты недвижимости.
После краха банка Silicon Valley Bank инвесторов потряс кризис доверия к банкам. Возникает вопрос: были ли проблемы калифорнийского банка результатом нарастающего финансового кризиса, который будет иметь долгосрочные последствия?
Этот страх обусловлен тем, что Silicon Valley Bank был основным учреждением для стартапов и многих малых предприятий.
Банк не шел на чрезмерный риск, пока Федеральная резервная система не начала повышать базовую процентную ставку, и ставка банка на облигации казначейства и муниципальные облигации оказалась неудачной. В результате SVB оказался с огромными нереализованными убытками.
Многие эксперты и инвесторы убеждены, что другие региональные банки сделали аналогичные ставки и также сидят на нереализованных убытках. По словам Райана Нэша, управляющего директора по исследованиям финансовой группы в Goldman Sachs, многие региональные банки подвержены риску в сфере коммерческой недвижимости, такой как офисы.
Поскольку стоимость недвижимости снизилась, а количество вакансий в офисах увеличилось во многих городах США, ожидается, что многие банки столкнутся с проблемами в своих портфелях коммерческой недвижимости.
"У нас много проблемных офисных зданий, торговых центров и другой недвижимости", — предупредил Чарли Мангер, вице-председатель совета директоров Berkshire Hathaway.
Дэвид Сакс, друг Маска из числа технологических инвесторов, отметил, что офисные башни Лос-Анджелеса "продаются дешевле, чем сумма долга по ним". И так происходит во многих крупных городах.
В коммерческой недвижимости наблюдается задолженность в размере 1,5 триллиона долларов перед банками, пенсионными фондами и страховыми компаниями. Этот долг должен быть погашен до конца 2025 года. Он обеспечен офисами, магазинами, промышленными и многоквартирными объектами, которые сейчас, возможно, не оцениваются так высоко, как пять или десять лет назад, когда эти займы были выданы.
Это подтверждает прогнозы Маска и позволяет ему предупредить о жилой недвижимости, которая, по его словам, будет развиваться по той же траектории, что и коммерческая.
Предсказание технологического магната соответствует его высказываниям, сделанным в середине мая. Тогда он согласился с анализом, указывающим на то, что кризис в сфере жилой недвижимости набирает обороты.
"Владельцы жилья не могут себе позволить его продать, арендующие не могут позволить себе покупку. Мы ожидаем падения рынка труда и того, что владельцы жилья будут вынуждены объявить дефолт по ипотечным кредитам, что приведет рынок недвижимости в следующую смертельную спираль", — заявил Чен Фанг, главный операционный директор компании BitGo, специализирующейся на доверительных услугах и безопасности цифровых активов.
Получение ипотеки становится сложнее из-за более строгих критериев банков. Вместе с ростом процентных ставок, вызванным политикой Федерального резервного банка, кредит стал дорогим. Это приводит к резкому увеличению ежемесячных платежей для домохозяйств.
