Стоимость жилья составила около двух третей общего уровня инфляции за последний год. 

Избранный президент Дональд Трамп пообещал снизить эти затраты, и экономисты считают, что некоторые из его предложений могут этому способствовать. Самые перспективные из них включают сокращение федеральных строительных норм, открытие федеральных земель для застройки и снижение стоимости энергии. 

Однако его предложения по увеличению тарифов, депортации миллионов иммигрантов и сокращению жилищной помощи могут повысить стоимость жилья и аренды. Инфляционные последствия этих мер могут помешать Федеральной резервной системе продолжить снижение процентных ставок. 

В конечном счете, эксперты в области жилищной политики и лидеры отрасли считают, что стоимость жилья будет в значительной степени зависеть от того, насколько быстро удастся увеличить предложение на рынке, который сейчас испытывает серьезную нехватку домов. 

Вот основные предложения Трампа и их предполагаемое влияние на стоимость жилья:

Регулирование 

Трамп пообещал сократить федеральные нормы, которые делают строительство жилья более дорогим, "с целью снизить стоимость нового дома в два раза". 

В вопросах жилья регулирование в основном находится в ведении штатов и местных властей, которые ограничивают или замедляют строительство, что увеличивает стоимость. Однако федеральные нормы также играют роль. Джим Тобин, генеральный директор Национальной ассоциации строителей жилья, заявил, что он хотел бы, чтобы Трамп отменил некоторые из требований администрации Байдена по энергоэффективности, упростил правила в рамках Закона о чистой воде и смягчил требование, чтобы дома заемщиков Федеральной жилищной администрации соответствовали установленным стандартам. 

Однако Трамп не всегда поддерживал сокращение регулирования для поощрения строительства. Во время своего первого срока он отменил правило эпохи Обамы, направленное на сокращение расовой сегрегации, и заявил, что будет защищать пригороды от жилья для малоимущих, разрешая им сохранять строгие местные нормы зонирования. Эксперты говорят, что, если Трамп продолжит защищать зонирование для отдельно стоящих домов, это еще больше ограничит строительство. 

Строительство на федеральных землях 

В прошлом году Трамп представил план построить до 10 "городов свободы" на федеральных землях, которые будут включать доступные дома для одной семьи. С тех пор избранный президент заявил, что его вторая администрация создаст зоны "с ультранизкими налогами и минимальным регулированием" на федеральных землях для "масштабного жилищного строительства". 

Предложение строительства на федеральных землях пользуется некоторой двухпартийной поддержкой, и эксперты считают, что это может увеличить предложение жилья, особенно в западных штатах, таких как Невада, Аризона и Юта, где много федеральных земель. 

"Строительство доступного жилья на этих землях может иметь трансформационный эффект, особенно учитывая, что стоимость земли является одним из главных барьеров", — заявил Морис Пейдж, исполнительный директор беспартийной коалиции по жилью в Неваде. 

Энергетические расходы 

Избранный вице-президент Джей Ди Вэнс пообещал, что администрация Трампа будет способствовать строительству жилья, в частности за счет увеличения добычи нефти и снижения стоимости энергии. Эксперты строительной отрасли и экономисты отмечают, что более низкие энергозатраты вряд ли существенно увеличат объемы строительства или снизят его стоимость. 

"Цены на энергию важны, но они не настолько значимы, как многие другие факторы", — отметил Анирбан Басу, главный экономист Ассоциации строителей и подрядчиков. 

Процентные ставки 

Трамп неоднократно заявлял, что его администрация обуздает инфляцию и тем самым снизит процентные ставки. Во время выступления в Экономическом клубе Нью-Йорка в сентябре он пообещал снизить ставки по ипотечным кредитам до 3% или ниже. Однако его влияние на ставки ограничено: процентные ставки контролирует Федеральная резервная система, которая действует независимо от президента.

Джим Тобин отметил, что к 2026 году ставки по ипотеке, скорее всего, стабилизируются на "новом нормальном" уровне 5–5,5%. Это ниже текущей фиксированной ставки на 30 лет (6,79%), но выше среднего уровня до пандемии. "Это будет нелегкий путь к снижению", — добавил он, упомянув, что ставки недавно достигли четырехмесячного максимума, несмотря на сокращение базовой ставки Федеральной резервной системой.

Многие экономисты считают, что предложения Трампа по снижению налогов, введению новых значительных тарифов на импорт и массовой депортации иммигрантов окажут инфляционное воздействие и помешают Федеральной резервной системе — независимость которой Трамп ставил под сомнение — продолжать снижать ставки.

Когда речь идет о стоимости жилья, экономисты предупреждают, что даже если ипотечные ставки снизятся, это может привести к увеличению спроса на жилье, что, в свою очередь, поднимет цены.

Тарифы 

В своей кампании Трамп заявлял о планах ввести 60%-ный налог на товары из Китая и тарифы в размере 10–20% на большинство других иностранных товаров. Эти тарифы включают ключевые строительные материалы, такие как древесина и сталь, которые составляют значительную часть стоимости строительства дома. Тарифы также могут повлиять на стоимость других материалов и готовой продукции, таких как кондиционеры и гаражные двери.

"Если вводятся большие тарифы, это сильно вредит строителям жилья", — сказал Бен Меткалф, эксперт по жилищной политике из Калифорнийского университета в Беркли. "Это может стать огромным препятствием для снижения стоимости и увеличения предложения".

Массовые депортации 

Трамп и Вэнс неоднократно утверждали, что их планы по депортации миллионов иммигрантов улучшат доступность жилья, снизив спрос.

Однако многие экономисты не согласны и считают, что массовые депортации приведут к росту стоимости жилья. Строительная отрасль уже испытывает нехватку примерно 500 тысяч рабочих, и дальнейшее сокращение рабочей силы замедлит строительство, что еще больше повысит цены. Иммигранты составляют около четверти рабочей силы в строительстве, при этом 15–23% из них являются нелегальными иммигрантами.

"Даже разговоры о массовых депортациях могут охладить весь сектор занятости среди иммигрантов", — отметил Тобин. "Любое сокращение рабочей силы в стране повлияет на достижение наших целей в жилищной сфере в ближайшие годы".

Федеральная жилищная помощь 

В течение своего первого срока Трамп неоднократно предлагал значительное сокращение жилищной помощи для семей с низкими доходами и людей с ограниченными возможностями. В каждом из своих ежегодных бюджетов он предлагал урезать финансирование многих программ помощи арендаторам и владельцам жилья, включая значительное сокращение жилищных ваучеров и повышение арендной платы для малообеспеченных семей, получающих федеральную помощь.

Все бюджеты Трампа также предусматривали значительное сокращение федерального финансирования программ строительства и ремонта доступного жилья. Хотя Конгресс не одобрил эти сокращения, эксперты предполагают, что следующая администрация Трампа будет преследовать те же цели. Это затруднит возможность приобретения жилья для американцев с низким доходом и замедлит строительство доступного жилья.

"Я просто не думаю, что Трамп или республиканский Конгресс заинтересованы в инвестициях в традиционные программы и проекты HUD", — отметил Меткалф.