(Окончание. Начало в №25)
Стоит ли покупать новый дом до того, как продать тот, которым владеешь?
Покупка дома до продажи уже имеющейся собственности – одна из самых популярных тем для обсуждения в любой американской семье. Решение купить дом возникает внезапно. Покупка дома до продажи – довольно рискованное мероприятие, и вам стоит обратить внимание на связанные с этим риски, так как существует целый ряд причин, по которым так мало людей покупают новый дом, не продав старый.
Риски покупки до продажи нынешнего дома
Договор на продажу дома с условием.
Мало, кто из продавцов заинтересован в договоре на продажу дома с условием. Невелики шансы, что рассудительный продавец примет его, особенно если конъюнктура рынка, выгодна для продавца. Предлагая заключить сделку с условием, вы сообщаете продавцу, что купите его или ее дом за определенную цену, если и когда ваш дом продастся. И, конечно же, вы сразу выставляете свой дом на продажу и надеетесь, что он продастся быстро, и вы сможете купить новый дом.
Основная проблема такого договора и причина, по которой мало кто из продавцов соглашается на него, заключается в том, что они теряют контроль над собственной сделкой. Продавец не в курсе, сколько времени займет продажа вашего дома. Он не знает, насколько верно вы оцените свой дом, будете ли вы правильно продвигать на рынке, воспользуетесь ли услугами лучшего риелтора. Продавец полностью находиться во власти ваших решений и действий.
С другой стороны, не приняв данное условие, продавец имеет возможность продолжать делать все необходимое, чтобы продать свой дом, снижая на него цену, например. Он просто знает, если ваши намерения серьезны, то, как только вы свяжете ваш дом договором, вы в любом случае вернетесь.
Преимущественное право перед другими лицами.
Другое распространенное условие договора, которое можно встретить в контрактах на продажу недвижимости, - право на первоочередной отказ.
Вы соглашаетесь на конкретные условия контракта и обговариваете определенное количество времени, которое предоставит вам продавец, чтобы вы могли отстоять свое право на сделку, на случай получения продавцом стороннего предложения.
Когда продавец получит другое предложение, вы будете иметь короткий период времени (обычно 24-48 часов), чтобы купить дом, иначе сделка будет расторгнута, несмотря на то, успели ли вы продать свой или нет. Большинство продавцов не нуждаются в сделках с условием, но всегда стоит уточнить этот момент, тем более, если у вас нет другого выхода.
Что стоит снова подчеркнуть, это то, что шансы невероятно малы, что продавец примет одно из таких условий. Когда вы делаете предложение на покупку собственности, хороший листинговый агент, представляющий продавца, захочет узнать, сможете ли вы сделать покупку, не продавая свой дом. Фактически, одно из требований к покупателю, который владеет домом в настоящий момент, и делает предложение на покупку дома – это предоставить письмо с предварительным одобрением на получение кредита.
Текст должен быть предельно ясен: «Покупатель не должен продать свой дом, чтобы совершить эту покупку». Это заверяет продавца в том, что ему не надо беспокоиться, успеет ли покупатель завершить свою сделку удачно перед покупкой. В противном случае покупатель сможет воспользоваться оговоркой о непредвиденных обстоятельствах при получении кредита, которая прописана во многих заключаемых контрактах на покупку недвижимости, и вернуть свой задаток обратно.
Что касается преимущественного права перед другими лицами, если продавец знает, что вы можете купить дом без продажи нынешнего, тогда нет и смысла заключать такого рода соглашение.
Арендаторы
Другой способ, на который стоит обратить свое внимание, это не продавать свой старый дом, а сдать его в аренду. Однако реальность такова, что такие действия нецелесообразны для большинства. Вы можете поступить так, но вы должны четко осознавать, насколько это финансово грамотно. По моему опыту, большинство собственников сначала продадут свой дом, а лишь потом сделают предложение на покупку нового.
Беспокойство может доставить тот факт, что вы не успеет найти дом, который вы захотите купить, а свой уже продадите. Тогда вам придется искать временное жилье. И это довольно обоснованное опасение, ведь вам придется осуществлять «двойной переезд».
