Двумя наиболее важными факторами стоимости недвижимости являются рост доходов и рост населения. Не нужна степень доктора экономических наук, чтобы знать, что эти факторы имеют значение. Рост доходов. Более высокие доходы дают домохозяйствам больше денег, которые они могут потратить на аренду и выплаты по ипотечным кредитам. Это делает рост доходов очень сильным фактором роста стоимости. Большинство людей предпочитают тратить на жилье меньше, а не больше. Что может заставить тратить свой рост доходов на рост расходов на жилье, кроме того, что людям недостаточно, чтобы было хорошо, а хочется, чтобы было лучше, чем у других?
Рост населения. Если население близлежащих районов растет быстрыми темпами, и предложение жилья не поддерживает темпы роста, то это увеличивает спрос на жилье и оказывает давление для роста стоимости жилья.
Если рынок сочетает рост численности населения и доходов, то следует ожидать соответствующего увеличения стоимости недвижимости. Что, если на рынке наблюдается рост стоимости, превышающий прогнозируемый ростом населения и доходов? Скорее всего, это пузырь.
К примеру, Лас-Вегас, Даллас, Денвер и Детройт показывали рост стоимости жилья, превышающий предсказанный основными фундаментальными показателями роста населения и доходов. А вот Сиэтл, Роли, Джексонвилл и Вашингтон округ Колумбия – рынки, где стоимость жилья выросла меньше, чем ожидалось, учитывая их фундаментальные показатели.
Сравним Денвер с Роли. Оба рынка имели почти одинаковые темпы роста населения и доходов. Но, стоимость жилья в Денвере выросла в 2 раза больше, чем в Роли, а именно 76% против 40%.
Покупатели жилья и инвесторы, приходящие в Денвер прямо сейчас, вероятно, переплачивают по сравнению с фундаментальными показателями рынка. По сравнению с этим рынок, подобный Роли, выглядит выгодной сделкой.
Но это не полностью показывает ситуацию. Существуют факторы ограничения предложения и ожидания роста будущих доходов и населения, которые также могут повлиять на рост стоимости недвижимости. И, что Денвер был недооценен ещё в 2009 году, поэтому его высокие показатели были всего лишь догоняющим его истинной стоимости. Несмотря на это, рынок выглядят как расширяющийся пузырь. Покупатели, будьте бдительны, если принимаете решения в подобных условиях.
Цены на жилье заметно выросли, а рабочие места и заработная плата стагнируют. Эта комбинация оказывает значительное давление на рынок жилья, делает жилищный пузырь 2021 года пугающе похожим на период не столь далекого прошлого.
Ещё в 2005 году состояние рынка недвижимости выглядело очень похоже на сегодняшнее. Потрясающий ежегодный рост цен, выражающийся двузначными числами. Рекордно низкие запасы. Огромный спрос со стороны инвесторов. Многие эксперты утверждают, что рост был закономерны из-за нехватки жилья и демографических сдвигов.
Конечно, уже известно, что произошло вскоре после. Рынок жилья рухнул, потеряв 25% стоимости с 2007 по 2012 год. В некоторых городах наблюдался шокирующий спад на 50%. Но, другие города остались в стороне, их стоимость снизилась на 5-10%. Часть фактически имели стоимость времён худшего национального жилищного кризиса в истории Америки.
Как жилищный кризис 2007–2012 годов оказал такое неравномерное воздействие на города стран? Что можно узнать из различий городов, на какую недвижимость покупателям и инвесторам следует нацеливаться или какую избегать в условиях пузыря 2021 года?
Огромная разница реакции рынков жилья на последний крах, поразительна. Хотя средняя цена в стране упала на 25%, потери были вдвое больше, чем на многих юго-западных рынках. Между тем, в некоторых городах Среднего Запада не было зарегистрировано ни малейшего отклонения.
В таких городах, как Финикс и Орландо, цены снизились на 50% в период с 2007 по 2012 год. Тем не менее, Питтсбург и Баффало подняли цены.
Больше всего пострадал рынок Лас-Вегаса. Типичная цена дома в Городе грехов упала с 357 тысяч долларов в 2007 году до 135 тысяч долларов в 2012 году, то есть снижение на 63%. Соседний Финикс также пережил тяжелые времена: падение на 53%.
Другими рынками, испытавшими трудности, были рынки «Большой четверки» Флориды: Майами, Тампа, Орландо и Джексонвилл. Калифорния также приняла это, особенно Риверсайд, Лос-Анджелес, Сан-Диего и Сан-Франциско.
Питтсбург и Баффало – это старые, непримечательные города, которые показали лучшие результаты во время последнего жилищного кризиса. Как это возможно?
Это были не только Питтсбург и Баффало. Такие города, как Сиракузы, Рочестер, Гаррисберг и Скрэнтон, также замечательно пережили шторм. Представьте, этот список ничем не примечательных городов, представляющих собой список медленно развивающихся и стареющих мегаполисов, превзошел все остальные во время худшего жилищного кризиса в истории США.
Большая часть рассуждений о желательности рынка жилья сосредоточена на экономическом росте. История гласит, что города с новыми рабочими местами и переездом бизнеса являются наиболее желательными. Эта версия правильна, но правильна во время экономического роста. Когда экономика и рынок жилья идут хорошо, наибольшую стоимость получат быстрорастущие города. Контингент из Финикса, Лас-Вегаса и Орландо, о котором говорилось выше.
Однако основная теория не учитывает того, что происходит, когда экономика и рынок жилья испытывают трудности. Как оказалось, весь импульс, накопленный растущими рынками в хорошие времена, в плохие времена движется в противоположном направлении.
Огромное повышение курса превращается в огромное снижение. Связанный с этим рост рабочих мест, который наблюдается в экономике благодаря растущему рынку недвижимости, оборачивается потерей рабочих мест. Так рождается порочный круг, из-за которого рынки с высокими темпами роста больше всего страдают от спада.
Не похоже, что объяснение просто, что растущая цена сама по себе объясняет серьезность последующего краха. Но всё становится понятнее, если принять во внимание тип инвестиций в недвижимость в Америке за последние 20 лет чрезвычайно спекулятивный. Рынок жилья в стране раньше был стабильным. Почти на протяжении всего 20-го века цены на жилье и инфляция соответствовали друг другу 1 к 1. Жилье не было активом, который высоко ценился. При этом оно не снизилось существенно. Оно было устойчивым.
Но, примерно после 2000 года ситуация изменилась благодаря совокупности факторов, включая мягкую политику Федеральной резервной системы, государственную поддержку расширения домовладения и популяризацию перепродажи домов на рынке.
