Поток денег с Уолл-стрит в семейные дома, который начался в период пандемии, иссякает. Обычные покупатели жилья, возможно, и рады меньшей конкуренции, но не признакам того, что они переплачивают.
Односемейные дома в США — единственный вид недвижимости, стоимость которого выросла с момента начала повышения процентных ставок в марте 2022 года. После кратковременного спада в течение нескольких месяцев после первого повышения ставок ФРС, цены на жилье возобновили рост. Согласно последним данным индекса цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller, в июле стоимость жилой недвижимости достигла рекордного уровня.
Коммерческая недвижимость, по данным исследовательской компании Green Street, подешевела на 16% с марта прошлого года. Офисы и торговые центры испытывают иное давление, но даже стоимость квартир в США снизилась более чем на 20% с прошлогоднего пика.
Во время пандемии инвесторы массово вкладывали миллиарды долларов в односемейные дома в США. Они были привлечены быстрым ростом арендной платы, поскольку удаленные работники искали больше места. Однако сейчас они отступают, поскольку стоимость долга возросла, а рост арендной платы замедлился, что усложняет получение достойного дохода от инвестиций. Во втором квартале крупные арендодатели приобрели 0,4% американских домов, что ниже пикового показателя в 2,4%, достигнутого в конце 2021 года.
Однако инвесторы, возможно, недооценивают рынок жилья. В США наблюдается дефицит односемейных домов, в то время как существует потенциальный избыток квартир, если все проекты, находящиеся в разработке, будут реализованы. Рост стоимости аренды для односемейных домов превышает аналогичный показатель для квартир.
Еще одной причиной того, что стоимость квартир падает, а цены на односемейные дома остаются стабильными, может заключаться в том, кто их владельцы. Корпоративные арендодатели владеют 68% квартир в зданиях с 100 и более единицами, но только около 3% индивидуальных семейных домов в США. Как говорит аналитик Cohen & Steers Джордан Флэннери, большие институциональные инвесторы обычно ориентированы на денежные доходы, а также на изменения экономических и финансовых условий. Для обычных покупателей домов эти факторы являются только частью решения о покупке.
Владельцы жилья часто защищены от ужесточения финансовых условий, поскольку они уже много лет держат в руках дешевые кредиты. По данным UBS, из всех имеющихся в США ипотечных кредитов 61% имеют ставку ниже 4%. Это сдерживает предложение, поскольку владельцы, которые хотели бы продать жилье, скорее всего, будут сидеть на месте, чтобы сохранить низкие расходы по ипотеке.
По данным UBS, ежемесячная стоимость новой ипотеки составляет 42% от медианного дохода семьи в США - на 10 процентных пунктов больше, чем накануне жилищного кризиса 2008 года. В условиях нехватки покупателей и продавцов рынок может просто замереть.
Уолл-стрит больше не участвует активно в просмотрах, и это не самый хороший знак для потенциальных покупателей домов. Однако стоит помнить, что покупка жилья - это не только финансовая инвестиция. Это отличает сектор односемейного жилья от других видов недвижимости. Несмотря на переоценку, он, возможно, менее уязвим перед возможным крахом.
