Национальная ассоциация риелторов (National Association of Realtors, NAR) в рамках урегулирования нескольких судебных исков согласилась изменить свою комиссионную политику, долгие годы определявшую финансовые отношения между покупателями и продавцами недвижимости и их агентами. Этот шаг может встряхнуть рынок жилья и внести принципиальные корректировки, пишет издание The Wall Street Journal.
Накануне NAR согласилась выплатить 418 миллионов в качестве компенсации ущерба и внести поправки в действующий регламент, которые приведут к снижению стоимости жилья. Сделка, которую все еще должны одобрить в суде, положит конец искам со стороны продавцов жилья, утверждавших, что они платили агентам, в 9 из 10 случаев, аффилированных с NAR, несправедливо высокие комиссионные.
Первоначальный иск, поданный весной в 2019 году группой продавцов жилья из Миссури, завершился в октябре приговором в размере 1,8 миллиарда долларов, при этом истцы, учитывая обвинения в антимонопольных нарушениях, могли претендовать на компенсацию до 5,4 миллиардов. Во избежание подобных выплат NAR отказалась обжаловать решение суда.
Издание констатирует, что американцы ежегодно платят примерно 100 миллиардов комиссионных за недвижимость. В Америке большинство агентов получают с продавца жилья комиссию в размере 5-6%. Если покупатель работает через посредника, то агент продавца при выставлении дома на продажу чаще всего соглашается разделить часть комиссионных с этим агентом.
Получается, что домовладелец, рассчитывающий продать свой дом за 1 миллион долларов, должен быть готов к выплате комиссионных в размере 60 тысяч, из которых одна половина достанется его агенту, а другая агенту покупателя.
В судебных исках утверждалось, что NAR и брокерские фирмы, требовавшие, чтобы их агенты были членами риэлтерской ассоциации, нарушили антимонопольное законодательство, обязав агента продавца предлагать оплату агенту покупателя и установив правила, которые стандартизировали комиссионный процент.
По оценкам экономистов, на которых ссылается издание, комиссионные могут быть снижены на треть, что потенциально приведет к удешевлению недвижимости.
«Это будет фундаментальный сдвиг в том, как американцы покупают, ищут, а также приобретают и продают свое жилье. Это абсолютно преобразит индустрию недвижимости, констатировал сотрудник Висконсинского университета в Мадисоне Макс Бесбрис. Это приведет к одной из крупнейших трансформаций на рынке жилья с тех пор, как были введены правила эпохи новых сделок».
Газета обращает внимание, что комиссионные в ряде стран значительно ниже, чем в США. К примеру, Великобритании они составляют немногим более 1%, в то время как в Сингапуре, Нидерландах и Дании колеблются между 2-3%.
К слову, подававшие против NAR иск домовладельцы настаивали, что ассоциация, руководствовавшаяся своими правилами о компенсации агентам, вступила в сговор с целью искусственного завышения комиссионных, выплачиваемых посредникам по сделке.
Истцы также отмечали, что своими действиями NAR фактически подавляла конкуренцию, поскольку агенты покупателей жилья направляют своих клиентов в более дорогостоящие объекты недвижимости, где соответственно можно рассчитывать на приличный процент.
Согласно условиям соглашения, достигнутого в пятницу, листинговые агенты, брокеры, помогающие с выставлением дома на продажу не смогут предлагать комиссионные агентам покупателей в большинстве баз данных, где дома выставлены на продажу. Это позволит провести больше переговоров.
Изменение правил предполагает, что теперь покупатели и продавцы будут нести персональную ответственность за оплату услуг своих агентов, а не принуждать домовладельцев покрывать комиссионные за обоих участников сделки.
По словам директора фирмы «Keefe, Bruyette & Woods» Райана Томаселло, большинство агентов по продаже жилья в настоящее время зарабатывают от 2,5 до 3% от суммы сделки. Внесение корректировок может катализировать конкуренцию, когда агенты начнут предлагать заниженные ставки.
Томаселло допускает, что комиссионные могут опуститься на 2 пункта в основном со стороны покупателя. При этом он не верит, что это повлияет на ценообразование на рынке недвижимости.
Согласно недавним исследованиям общественного мнения, на которые ссылается газета, 42% продавцов жилья не знали, что от них ожидают уплаты комиссионных агенту покупателя. К слову, пятеро истцов из Миссури жаловались на ту же проблему.
«Сегодняшние потребители считают нынешнюю систему комиссионных сбивающей с толку и несправедливой, из-за чего многим сложно доверять своему агенту по недвижимости», заявил соучредитель образовательной платформы по недвижимости Clever Real Estate Люк Бабич.
Благодаря новому соглашению приобретатели недвижимости будут лучше осведомлены о процессе и механизме, с помощью которого оплачивается представляющий их агент. По данным Keefe, Bruyette & Woods, от 85% до 90% покупателей жилья пользуются услугами агента, представляющего исключительно их интересы при заключении сделки.
Теперь покупатели оказываются в ситуации, при которой им может не понадобиться посредник. В то же время отсутствие квалифицированного специалиста чревато столкновениями с мошенниками.
В большинстве городов США доступ к базе данных, называемой «Службой множественного листинга» (Multiple Listings Service, MLS), где выкладываются объявления о продаже недвижимости, ограничен членами NAR, которые платят взносы, поддерживающие тем самым влияние ассоциации на рынке недвижимости.
Издание констатирует, что в Нью-Йорке, где большинство агентов не являются членами NAR, соглашение напрямую не затронет ни покупателей, ни продавцов, во всяком случае до тех пор, пока изменения не распространятся на всю отрасль.
В своем заявлении временно исполняющий обязанности генерального директора NAR Никия Райт отметила, что ассоциация «годами упорно работала над разрешением судебного процесса таким образом, чтобы это принесло пользу нашим членам и американским потребителям». По ее словам, «нашей целью всегда было сохранить выбор потребителей и максимально защитить наших членов».
Аналитик по жилищным брокерским операциям Стив Мюррей предупреждает, что сделка сэкономит деньги продавцам в ущерб покупателям, поскольку продавцы не устанавливают цены на жилье, основываясь на том, каковы будут их затраты на закрытие сделки, цены на жилье устанавливает рынок.
Forbes пишет, что цены на жилье в годовом исчислении выросли на 5%. Эксперты ожидают более медленного роста стоимости недвижимости в текущем году по сравнению с предыдущими.
Чтобы добиться более благоприятного климата на рынке, необходимо снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что, полагают эксперты, неизбежно. К концу этой недели фиксированная ставка по ипотечным займам на срок до 30 лет составила 6,74%. Это поддерживает спрос и сверхвысокие цены на жилье.
