Жить без долгов – естественное желание каждого. Но это справедливо лишь в том случае, если это решение соответствует вашим планам.
Будем исходить из того, что принято решение выплачивать Mortgage (М)! Прежде всего, надо определить к какому сроку М должен быть выплачен, и сколько осталось лет до перехода на пенсионный бюджет. Давайте представим, что наш М составляет $200K и у вас есть 10 лет до выхода на пенсию. Следовательно, только выплата М будет составлять в год примерно $30K, с учётом затрат на налоги и страховку. Если ваш бюджет данную калькуляцию может себе позволить, на этом можно остановиться и лишь строго следовать выбранному расписанию платежей. 10 лет - это большой срок и возможны изменения плана, но он вам явно по силам. Просто надо быть аккуратным и последовательным. Я намеренно не усложнял эту качественную оценку затратами на процент (при желании каждый в состоянии получить Schedule of mortgage amortization в своём банке или с моей помощью). В конечном счёте, план выплаты М к определённому сроку предполагает если не полную его выплату, то значительное снижение М до уровня в несколько тысяч, с выплатой которых справится любой бюджет.
Для тех, кто недавно приобрёл недвижимость, первая задача - добиться 80% LTV (loan to value), то есть, иметь в доме 20% собственности. Идеальный вариант - это сделать 20% первый взнос. Но если такой возможности нет или она не целесообразна, то добиться 80% LTV можно и такими способами как сезонная переоценка дома, переоценка за счёт ремонта или дополнительного платежа: pre-pay.
При достижении уровня 20% собственности у вас появляются две возможности работы с нашим М. Можно делать pre-pay в стандартный М или в HELOC. У каждого из этих направлений есть свои плюсы, но степень свободы доступа к собственности и контроля над обязательным платежом у HELOC, принципиально больше. Практика показывает, что эта свобода позволяет выплачивать М, в случае с HELOC, несколько быстрее.
Для примера качественно сравним темп выплаты М или HELOC, с учётом той свободы, которая для данного продукта допустима, и сроки полной выплаты М, исходя из условия одинакового месячного платежа:
- M. $200K; 4% APR; месячный платёж - $954.83. Выплата в год 3,552.04
- HELOC. $100K *); 4% APR; месячный платёж - $333.33.
При платеже по варианту А: $954.83. Выплата в год 7,458.00* ) $100K временный pre-pay за счёт резервов бюджета HELOC. $50K **); 4% APR; месячный платёж - $167.67.
При платеже по варианту А: $954.83 Выплата в год 9,446.00**) $150K временный pre-pay за счёт резервов бюджета
В результате, при одном и том же платеже, в $954.83:
- Вариант «А» выплатит М за 30 лет,
- Вариант «В» выплатит М менее, чем за 15 лет,
- Вариант «С» выплатит М менее, чем за 10 лет.
Успехов, дорогие друзья.
Иосиф Розенберг – 847-520-7030 / drfgroup.net
