Финансируя покупку своего первого дома, мало кто имел реальный план выплатить долг к пенсии... Но годы шли, и в какой-то момент все вдруг осознали, что работать осталось 10 лет, а Mortgage ещё платить 15 или 20. То есть, налицо дилемма: как выплатить Mortgage быстрее, если нет возможности тратить на выплату больше, чем в настоящее время? И есть ли такая возможность вообще?

К счастью, она есть и не одна. Об одной из них сегодня пойдёт речь.

Но сначала немного теории.  Сейчас открою «большой секрет»: любой заем можно выплатить быстрее только в том случае, если платить большую сумму, чем сумма билла, который получаем от кредитора.  Эта процедура называется prepay. И всё бы было хорошо, если в бюджете есть на это деньги. А если их нет?  Но даже если «свободных» денег нет – это не повод сдаваться. 

Мы вспомним наш девиз: Never give up!

Стало быть, если не можем платить больше, чтобы иметь возможность делать prepay,  давайте попытаемся снизить билл. В этом случае, реально делать prepay, платя обычную сумму, на которую настроен  бюджет.

Пример 01: 

A. bill $1,400.00 & check $1,400.00 – prepay = $0.00     / Mo &  $      0.00  / year

B. bill     $900.00 & check $1,400.00 - prepay = $500.00 / Mo & $6,000.00 / year

Всё выглядит прекрасно за маленьким исключением – как снизить билл? 

К счастью, и это не тупик. Варианты есть.  И ниже об одном из них.

Для большинства пятидесятилетних остаточная сумма их сегодняшнего Mortgage значительно меньше начальной. К сожалению, это не отражается на размере билла, что при выходе на пенсию может вылиться в проблему. Билл всё тот же, что и 10-20 лет назад, так как Mortgage – это installment loan: (https://www.credit.com/loans/loan-articles/what-is-an-installment-loan/)

Единственный способ снизить размер билла – это перефинансировать ваш  Mortgage на остаточную сумму. 

Пример 02:

Если оригинальный Mortgage составлял  $300K, то при 30-тилетней амортизации и интересе 4.5%  наш  билл за Principal & interest (P&I) был равен  $1,520.00 в месяц. После 20 лет платежей  Mortgage был выплачен до суммы 147K. Следовательно, если  перефинансировать остаточную сумму под тот же процент,  мы получим месячный платёж  P&I= $745.00. При этом, новый  Mortgage будет выплачиваться с темпом $2,370.00 в год. Но главное:  удалось снизить обязательный платёж – билл за Mortgage с $1,520.00 до $745.00 и получить сумму для prepay равную $775.00 в месяц, не изымая из бюджета ни цента лишнего.

Так вот,  возвращаясь к тому, что наш бюджет позволяет тратить за М в месяц $1,520.00, мы можем начать использовать эффект prepay и платить банку дополнительные $775.00, не выходя за пределы, определённые бюджетом. При этом за год дополнительно  можно списать с долга ещё $9,300.00. То есть, при том же платеже, за год продвигаемся к выплате М вместо одного года - на более чем 5 лет и сможем выплатить остаточную сумму всего за 6 лет.

Подведём итоги.

Эффект Prepay обеспечил  выплату М вместо 30 лет, за 26, с учётом первых 20 лет. Т.е. на 4 года раньше при сохранении оригинального начального месячного платежа и не «напрягая» семейный бюджет.  Но, кроме этого, мы добились ещё одного «бонуса», на который часто не обращают внимания. Так как сокращение срока с 30 лет до 26 оставило в нашем кармане чуть более $90K, то эту сумму следует вычесть из затрат на выплату процента, что позволит пересчитать  эти затраты. В итоге получается, что взяв заем под 4.5%, фактически мы заплатили только 3.00%. 

В конечном итоге, мы добились запланированного – выплатили М раньше без необходимости корректировать свой бюджет и увеличивать месячные траты. 

Продолжение этой темы следует.

Иосиф Розенберг  (847) 520-7030

Информационная служба 7days.us