Спустя несколько дней после того, как ураган Хелен опустошил Флориду и ещё четыре штата, агент по недвижимости из компании Compass Алексис Смит-Фрэди начала восстанавливать свой собственный дом.
По её словам, более трёх футов воды затопили её бунгало площадью 1,400 квадратных футов в городе Брейдентон. Инспектор FEMA, посетивший её дом, признал его непригодным для проживания.
Смит-Фрэди добавила, что в первые 11 лет жизни в этом доме не имела страховки от наводнений, но сейчас у неё есть страховка, которая обходится ей в около $7,000 в год. Для сравнения, у неё есть домик в Северной Каролине, где страховка стоит около $700 в год.
По оценкам CoreLogic, ураган Хелен нанёс ущерб от $30,5 до $47,5 миллиардов в виде повреждений от ветра и наводнений в 16 штатах. Ожидается, что Национальная программа страхования от наводнений выплатит около $4,5-6,5 миллиардов страховки домовладельцам по всей Флориде и юго-восточным штатам США, включая те части Флориды, которые не видели подобных ураганов в течение долгого времени.
Смит-Фрэди живёт вдали от побережья, и, хотя её дом находится на реке и подвержен наводнениям, юго-западная часть Флориды обычно не страдает от значительных разрушений из-за ураганов. Последний крупный ураган, обрушившийся на район Тампа-Бей, где находится Сарасота, был в 1921 году.
Флорида — самый подверженный ураганам штат в США, где почти один из трёх домов — в общей сложности около 3 миллионов — имеет риск затопления во время штормов, согласно модели риска ураганов страховой компании Guidewire.
По словам экспертов по недвижимости, ураганы не оказали значительного влияния на цены на дома во Флориде, и этот штат по-прежнему остаётся одним из самых популярных для переезда.
Тем не менее, они не уверены, что будет дальше. Увеличивающиеся риски природных катастроф и наводнений в сочетании с высокими страховыми взносами и относительно дорогой недвижимостью делают владение домом во Флориде дорогостоящим и рискованным решением. Некоторые жители хотят покинуть штат, как утверждают местные брокеры, в то время как другие осознают риски, но предпочитают остаться.
Стоимость страховки заставляет некоторых продавцов снижать запрашиваемые цены на дома
27 сентября, на следующее утро после того, как ураган Хелен обрушился на город Сент-Питерсберг, агент по недвижимости Кэти Малла получила звонок от клиента, который недавно выставил на продажу дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в районе Shore Acres, состоящем из искусственных островов.
Клиент попросил Малла резко снизить запрашиваемую цену на дом, который пострадал от затопления почти на три фута.
"Они сказали: 'Мы готовы снести всё, но хотим назначить цену, которая позволит нам уйти. Назовите такое число,'" - — сказала Малла.
Малла снизила цену на 40%, с $375,000 до $225,000. В течение нескольких часов она получила около 25 звонков и 50 сообщений от инвесторов, заинтересованных в сносе дома и строительстве нового.
По словам Маллы, одно из основных опасений продавца было связано с ростом страховых премий, который негативно влияет на этот сегмент рынка. Для покупателей роскошной недвижимости увеличение стоимости страхования может быть не таким значительным, но для тех, кто ищет дома стоимостью до $500,000, это становится "убийцей сделки". Клиент Маллы не хотел ждать и рисковать.
Агент по недвижимости Compass, Хизер Камерон, представляет дом стоимостью $474,900, расположенный рядом с каналом в Тампе, который также пострадал от урагана.
"Это не супердорогая недвижимость, но владелец за последние несколько лет потратил $60,000 на страховку от наводнений, и дом всё равно был затоплен во время шторма," — рассказала Камерон.
Она добавила, что владельцы дома всё ещё ждут решения страховой компании по поводу покрытия ущерба, но они рассматривают возможность предложить потенциальным покупателям кредит, который покроет расходы на страховку от наводнений на год.
"Этот дом уже какое-то время на рынке," — отметила Камерон. "В такой ценовой категории — с учётом стоимости страховки от наводнений — это делает дом относительно доступным для большинства покупателей в этом сегменте."
В последние годы многие крупные страховые компании, такие как Farmers Insurance и Bankers Insurance, покинули рынок Флориды. По новым принципам FEMA, страховые премии в некоторых частях штата могут вырасти более чем на 300% в ближайшие годы, согласно данным газеты Miami Herald.
Агент по недвижимости из Палм-Бич, Холли Мейер Лукас, отметила, что многие домовладельцы, которым не требуется покупать страховку от наводнений, выбирают обходиться без неё.
"Так много домовладельцев отказались от страховки от наводнений или минимизировали её," — рассказала Мейер Лукас.
Это создаёт особенно сложную ситуацию, так как страховки от наводнений и от ураганного ветра часто представляют собой отдельные полисы, пояснила Мейер Лукас. Так, если домовладелец живёт за пределами зон традиционного риска наводнений, он может отказаться от специфической страховки от наводнений, но при этом оплачивать страховку от ураганного ветра и общую страховку на имущество. Однако, когда их дом подвергается удару исторически сильного штормового прилива, подобного тому, что принёс ураган Хелен, становится сложно отделить ущерб, нанесённый исключительно водой.
"По сути, дом превращается в полную потерю, если у них нет страховки от наводнений," — пояснила Мейер Лукас.
Мейер Лукас прогнозирует, что будет больше ситуаций, когда флоридские домовладельцы, накопившие больше капитала в своих домах, чем у них есть наличных средств для восстановления, решат продать свои дома как можно быстрее.
"Мы увидим много людей, которым придётся продавать свои дома, потому что они не могут себе позволить их восстановление," — добавила она.
Несмотря на все риски, несколько экспертов рассказали, что сложно предсказать, приведут ли ураганы к немедленному снижению цен на недвижимость в штате Солнечного Света.
Тем не менее, некоторые из них считают, что риски ещё не полностью учтены в стоимости жилья, что привело к переоценке рынка недвижимости Флориды на $50,2 миллиарда, согласно недавнему исследованию, опубликованному в журнале Nature.
"Во многих частях США — особенно в прибрежных округах, а также в некоторых частях Аппалачей — рынки недвижимости неэффективно включают риски наводнений в стоимость домов, что приводит к возникновению пузыря на рынке недвижимости," — пояснил Джесси Гуревич, один из авторов исследования и экономист Фонда защиты окружающей среды. "Во Флориде существует высокий риск наводнений, и это широко известно, но затраты, связанные с этим риском, не включены в стоимость недвижимости."
Вместо этого могут происходить "локализованные снижения цен" в районах, которые получат плохую репутацию после особо сильных ураганов, объясняет Райан Д'Амарио, вице-президент по личным линиям страхования собственности в аналитической компании Verisk. Однако предсказать, когда и где именно произойдёт следующее стихийный бедствие, сложно, что может заставить многих домовладельцев продолжать вести дела как обычно.
