По всей стране стремительный рост арендных ставок и цен на жилье сделали жилье одной из самых актуальных проблем для избирателей на этих выборах.

Около половины арендаторов тратят более 30% своего дохода на жилье, в то время как домовладельцы сталкиваются с ростом страховых премий, затратами на ремонт и налогами на имущество. Государственная помощь в жилищной сфере для наиболее нуждающихся недавно достигла самой низкой отметки за последние 25 лет.

Вице-президент Камала Харрис сосредоточилась на этой проблеме, пообещав построить 3 миллиона новых домов за свой первый срок, предоставить $25,000 помощи на первоначальный взнос для покупателей жилья, приобретающих его впервые, и потратить миллиарды на инновации в жилищной сфере. Однако некоторые прогрессивные законодатели в Вашингтоне хотят пойти гораздо дальше.

В сентябре два демократа — представительница Александриа Окасио-Кортес и сенатор Тина Смит из Миннесоты — представили законопроект под названием HOMES Act, который создаст федеральное жилищное управление, ответственное за строительство и восстановление более миллиона доступных по цене домов на постоянной основе. Жилье будет находиться в собственности и управлении местных органов власти, некоммерческих организаций или кооперативов, и арендная плата будет ограничена процентом от дохода. Законодательство нацелено на решение основной проблемы, с которой сталкиваются покупатели жилья и арендаторы: нехватка доступного жилья.

Новые застройки будут так называемым «социальным жильем», что означает, что оно существует вне коммерческого рынка, ограничивает арендную плату процентом от дохода и принадлежит правительству, некоммерческой организации или кооперативу.

Согласно закону HOMES Act, 70% единиц жилья в данной застройке будут предназначены для людей с низким и крайне низким доходом, а 30% — для людей с доходом, составляющим до средней зарплаты в данном регионе.

Однако некоторые эксперты в области жилищной политики, придерживающиеся движения YIMBY (Yes in My Backyard), скептически относятся к созданию федерального управления социальным жильем. Они хотят видеть больше экспериментов на местном уровне и считают, что многие штаты — не говоря уже о федеральном правительстве — не имеют ресурсов или знаний для выполнения работы застройщиков и компаний по недвижимости.

Поездка в Австрию в 2022 году изменила взгляд на жилье у члена Ассамблеи штата Нью-Йорк Эмили Галлахер.

Галлахер, демократ, представляющая джентрифицируемые районы Северного Бруклина, была поражена стабильностью, которую создает социальное жилье в Вене. Жители «не думали о том, что их аренду могут повысить. Они не беспокоились о переселении и тех вещах, которые занимают умы ньюйоркцев», — сказала она.

Поэтому в начале этого года она представила законопроект о создании нового государственного жилищного управления, ответственного за строительство доступного жилья на постоянной основе как для людей с очень низким доходом, так и для людей со средним доходом в Нью-Йорке.

Прогрессивные политики по всей стране, включая Род-Айленд и Атланту, также исследуют эту модель. В Калифорнии в прошлом году был принят законопроект для изучения этой концепции. Богатый пригород округа Монтгомери в Вашингтоне уже построил свое социальное жилье.

В Рино, штат Невада, мэр Хиллари Шив, которая поставила жилье в приоритет в штате с серьезной нехваткой, заявила, что успех усилий по созданию социального жилья, вероятно, будет зависеть от качества местного жилищного управления и партнеров, с которыми оно работает.

Хотя «высококвалифицированные, богатые местные органы власти с политической волей» могут осуществить это, Дженни Шутц, эксперт по городской экономике и жилищной политике из Института Брукингса, сказала, что многим другим населенным пунктам не хватает ресурсов или знаний.

«Реальность такова, что многие штаты и власти не будут заинтересованы в самостоятельном строительстве жилья», — сказал Шейн Филлипс, исследователь жилья в Центре региональных политических исследований Льюиса при Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе.

В отличие от традиционного общественного жилья, которое зависит от непостоянного федерального финансирования для поддержания и эксплуатации, социальное жилье, предложенное законодателями США, будет финансироваться частично за счет облигаций и управляться рядом местных организаций, включая некоммерческие организации и профсоюзы арендаторов.

Шутц обеспокоена тем, что кооперативы и профсоюзы арендаторов могут не иметь доступа к тому капиталу, который имеют компании по недвижимости и который необходим для дальнейших инвестиций в здания. У местных жилищных властей также ограниченные бюджеты. «Проблема всегда заключается в том, где вы найдете деньги через 10 лет, через 15 лет, когда у вас возникнут реальные капитальные расходы?» — сказала она.

Федеральное финансирование общественного жилья имеет свои недостатки. С 1930-х по 1960-е годы правительство укрепляло расовую сегрегацию, создавая общественное жилье в бедных районах, населенных чернокожими и представителями других рас, и одновременно строя шоссе, разрушающие эти же сообщества. Из-за отсутствия постоянного финансирования со стороны Конгресса, жилье со временем приходило в упадок, и многие здания были снесены.

За последние несколько десятилетий США отошли от запятнанной модели государственного строительства и владения жильем и приняли федеральные субсидии для частных проектов по развитию жилья ниже рыночной стоимости, поддерживаемые налоговым кредитом на жилье для малоимущих.

Согласно закону HOMES Act, Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) должно будет сотрудничать с властями штатов и городов, чтобы взять на себя роль застройщика. Шутц утверждает, что федеральное правительство придется делегировать столько работы местным властям и девелоперам, что национальный подход будет напоминать модель налогового кредита для малоимущих (LIHTC).

«Сможет ли HUD нанять команду специалистов, которые разбираются в процессе освоения земель, получения разрешений и строительства по всей стране?» — спросила Шутц. «Есть причина, по которой мы перешли от общественного жилья к LIHTC».

Скорее всего, Конгресс не поддержит создание федерального управления социальным жильем до тех пор, пока не будет доказано его успешное применение на уровне штатов. После того, как штаты создадут свои программы, «гораздо легче вернуться и сказать: “Хорошо, теперь нам нужен национальный координационный орган для управления этим”», — заявил национальный эксперт по доступному жилью, который пожелал остаться анонимным, чтобы сохранить отношения с Конгрессом.

Шутц также считает, что HUD должно инвестировать в разнообразные местные пилотные программы для экспериментов с разными версиями социального жилья, их оценки и дальнейшего масштабирования наиболее успешной модели. «Это не так привлекательно для заголовков, как программа социального жилья, но на самом деле это будет гораздо более эффективно и с большей вероятностью пройдет через Конгресс», — сказала она.