Пока это может не ощущаться, но Ледниковый период на рынке жилья наконец-то начинает отступать.
Потенциальные покупатели и продавцы за последние несколько лет оказались в тупике. Объявления о продаже замерли, поскольку покупатели отказывались от сделок из-за цен. Резкие колебания ипотечных ставок отпугнули почти всех от выхода на рынок. Многие почувствовали, что у них нет другого выбора, кроме как оставаться на месте. Но эксперты по недвижимости с осторожностью говорят о том, что рынок недвижимости в Америке ожидает потепление.
Везде появляются первые признаки. Типичная ставка по кредиту на 30 лет сегодня близка к самой низкой отметке за последние два года, что может подтолкнуть большее количество продавцов выйти из спячки. Количество доступных домов на рынке больше, чем в любой момент с начала пандемии COVID-19. Хотя медианная цена жилья по всей стране выросла на 3–5% по сравнению с прошлым годом, это находится в пределах диапазона, который экономисты обычно рассматривают как показатель сбалансированного рынка. Если тенденция сохранится, можно ожидать, что к весне, когда сделки обычно активизируются, больше людей будут готовы снова двигаться вперед.
Однако, хотя ситуация может быть более стабильной, чем в разгар ажиотажа вокруг купли-продажи жилья или в глубине спада, это не значит, что проблемы на рынке жилья решены. Будет сложно как покупателям, так и продавцам избавиться от пессимизма последних нескольких лет, особенно когда бюджеты ограничены, а цены остаются высокими. Но есть вероятность того, что через полгода мы можем наблюдать более здоровый рынок.
Одна из главных причин, по которой американцы оказались в ловушке, — это так называемый «эффект блокировки». Когда во время пандемии ставки по ипотечным кредитам достигли многолетних минимумов, миллионы людей смогли воспользоваться возможностью и рефинансировать кредиты с более низкими ежемесячными платежами. Однако с весны 2022 года ставка по обычной ипотеке резко взлетела, увеличившись более чем вдвое по сравнению с минимальными уровнями во время пандемии. Хотя она снизилась с максимума за два десятилетия, достигнутого в октябре прошлого года, действующие условия кредитования по-прежнему примерно в два раза дороже, чем в 2021 году.
Это означает, что покупатель может быть вынужден платить на сотни долларов больше каждый месяц в виде процентов, чем несколько лет назад. Исследование Федерального агентства по финансированию жилья (FHFA) показало, что «эффект блокировки» предотвратил целых 1,3 миллиона сделок с недвижимостью с середины 2022 до конца 2023 года. Всего 2,5% от всего жилищного фонда США сменили владельцев за первые восемь месяцев этого года, согласно данным Redfin — это самый низкий показатель за последние три десятилетия и на 31% меньше, чем в 2019 году.
Недавнее снижение средней ставки по кредитам на 30 лет — с 7,2% в начале мая до 6,1% в начале октября — не устранит эффект блокировки полностью, но это обнадеживающий знак для покупателей, которые искали хоть что-то, что могло бы облегчить их финансовую нагрузку. Даже после недавнего повышения ставок, вызванного неожиданно сильным отчетом по рынку труда, снижение процентных ставок Федеральной резервной системой, которая в прошлом месяце объявила, что смещает акцент с борьбы с инфляцией, может еще больше снизить ипотечные ставки, хотя между этими событиями нет прямой связи. Например, Fannie Mae прогнозирует, что ставка по обычной ипотеке к концу следующего года может составить 5,7%. Это будет близко к тому уровню, который эксперты из John Burns Research and Consulting, компании по исследованию рынка жилья, называют «магической ставкой по ипотеке». Среди владельцев домов и арендаторов, которые планируют взять ипотеку для покупки следующего жилья, 47% заявили, что готовы подписаться на ставку в диапазоне от 5% до 5,49%.
Даже если ставки продолжат снижаться, изменения в ипотечных платежах обычно занимают около шести месяцев, чтобы отразиться на активности на рынке жилья, как сказал старший экономист Realtor.com Ральф Маклафлин. Таким образом, движения, происходящие сейчас, могут заложить основу для более сильного роста продаж следующей весной. Fannie Mae также прогнозирует, что общее количество продаж вырастет на 10% к 2025 году по сравнению с этим годом, причем большая часть роста произойдет во второй половине года.
Хотя движение ипотечных ставок может служить полезным индикатором будущей активности, для полной картины того, что на самом деле происходит на рынке недвижимости, необходимо смотреть на два ключевых показателя: инвентарь, или количество доступных домов на рынке, и новые объявления, или количество домов, которые выходят на рынок. Скайлар Олсен, экономист из Zillow, сравнивает инвентарь с бассейном, а новые объявления — с краном, который поддерживает поток воды. Как и в любом бассейне, слишком много или слишком мало воды — это проблема. Сбалансированный рынок — это тот, на котором достаточно новых домов, чтобы удовлетворить спрос покупателей, но не настолько много, чтобы цены начали падать. В сентябре инвентарь был на 23% ниже, чем до пандемии.
Количество активных объявлений в сентябре увеличилось на 34% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, достигнув самого высокого уровня с апреля 2020 года. Количество домов, выставленных на продажу в сентябре, также выросло на 11,6% по сравнению с прошлым годом. Более высокие ставки замедлили продажи жилья, что дало инвентарю время восстановиться после спада во время пандемии — дома дольше остаются на рынке из-за меньшего числа покупателей, поэтому уровень инвентаря постепенно повышается.
Еще один момент для покупателей — это то, что значительно меньше домов продаются сразу после выхода на рынок. По данным компании Altos Research, которая занимается анализом данных о рынке недвижимости, количество таких «немедленных продаж» в конце сентября было вдвое меньше, чем в 2022 году.
«Хотя рынок жилья восстанавливается, это восстановление будет очень медленным», — сказал экономист Redfin Чен Чжао. «Мы не увидим ничего похожего на активность 2021 или 2020 года — или даже 2019 и 2018 — в течение длительного времени».
Тем не менее, если покупатели чувствуют себя более уверенно в своих перспективах, это должно ускорить активность на американском рынке жилья.
Важно помнить, что прогнозы — это всего лишь прогнозы, но и нельзя игнорировать признаки начавшегося сдвига.
